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Q：
一、甲單位為財團法人組織，非以營利為目的，相關帳務處理均按一般公認會計原則及政府對財團法人帳務處理與租稅優惠相關法令規定辦理。
二、查財團法人購置固定資產之帳務處理，依據財政部國稅局八十二年三月五日（八二）財北國稅審一字第五一一五八號函決議：「財團法人購買固定資產其用途如與創設目的有關，應列為當年度之支出」之規定，得選擇全額列為購置年度與其創設目的有關活動之支出，不需按年提列折舊。
三、 該單位於九十七年起興建大樓，並計劃於九十九年興建完成，有關興建大樓工程款及相關費用，依據前列財政部國稅局之規定，於支出時以費用科目列帳。為明確表 達該單位資產情況，年底時於資產負債表增列「預付工程設備款」科目，並以「資產基金」為相對科目，俟興建完成驗收時，再轉列「房屋及建築」科目。試問有關 甲單位購置用於創設目的有關活動之固定資產相關帳務處理方式，是否允當？
A：
一、 固定資產為供營業上長期使用之資產，除特殊情況（如受領贈與）外，應按取得或建造之成本入帳。所謂建造成本，包括直接成本及應分攤之間接成本、稅捐及其他 至建造完成止所發生必要而合理之支出。除價值不會因時間經過或資產使用而減損者（如土地）外，皆應依合理而有系統之方式提列折舊或攤銷費用。。
二、甲單位有關興建大樓之會計處理應依前述之方式辦理，至於考量財政部台北市國稅局八十二年三月五日(八二)財北國稅審一字第五一一五八號函之決議，而將興建大樓之支出視為與創設目的有關之活動支出，以計算是否符合免稅標準，係稅務目的之計算，不必與財務會計之處理一致。
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Q：A公司於民國八十六年買入甲大樓及其持分之土地，除部分供營業處所辦公室使用外，其餘樓層則出租予他人使用，且登記項目尚不包括商業大樓之出售。但A公司於民國九十年變更公司名稱以及登記之營業項目，並將「委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓出租、出售」列入其業務範圍內。
試問：A公司於民國九十七出售甲大樓第三層及其持分土地之會計處理為何？
A：
因A公司所購置之甲大樓及持分之土地係固定資產，故於取得時應將甲大樓及持分之土地列於固定資產項下，單獨以「出租資產」列示，或列入「房屋設備」，而當甲大樓及持分之土地處分時，處分溢價應依其性質列為營業外收入。
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Q：
甲公司係一製造業之公司，其公司章程之營業範圍包含「委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓出租、出售之業務」一項。今甲公司專案購地一塊，採合建分售方式與建設公司簽約，甲公司持有土地，建設公司負責建造，未來甲公司出售土地，建設公司出售房屋。
試問：
甲公司是否可於建設公司建造期間，將土地成本之借款利息予以資本化，作為土地之成本？另未來甲公司出售土地時，由於各樓層土地持分之單位售價不同，甲公司是否可按土地預計銷售價格比例計算出售土地之成本？
A：
一、依財務會計準則公報第三號「利息資本化會計準則」第8段規定，當下列三種情況同時具備時，即應開始將利息資本化：
1.購建資產之支出已經發生。
2.正在進行使該資產達到可用狀態及地點之必要工作。
3.利息已經發生。
當資產已完工可供使用或出售時，即應停止利息資本化。甲公司專案購置之土地與建設公司合建分售，因其土地已達到可用狀態，故不得將土地成本之借款利息予以資本化，作為土地之成本。
二、土地總成本既經確定，即可依收入法、建坪比例法等合理有系統之方法，計算土地持分之單位成本。
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Q：
一、 甲公司為一從事醫療器材及試劑買賣之公司，其與醫院簽訂一個合約總價款確定之長期合約，於合約期間內甲公司應提供儀器、確定數量之試劑以及維修服務之商品 與服務。收款方式係依照合約載明之期間（長於一年，通常為五年），通常先收取一筆頭期款後，剩餘期間再於未來合約期間內分期收取，係屬於分期付款銷貨合 約。
二、有關上述儀器、試劑銷貨收入與未實現利息收入之售價認列係基於產業特性與公司營業方式，但因儀器與試劑並無外部合理之現銷價格可供參考，試問上述交易之收入與相關成本應如何認列？
A：
一、 問題所述甲公司之儀器（含維修成本）及試劑係屬合併銷售，如儀器（含維修成本）及試劑皆有公平價值時，應將合約總價款按儀器（含維修成本）及試劑相對公平 價值之比例分攤認列；如僅有一項商品有公平價值時，則有公平價值之商品以公平價值認列，另一商品（無公平價值）則以合約總價款減除上述公平價值後之餘額認 列。此外，若為分期付款銷貨之情況，在無法確定現銷價格之前提下，應將甲公司依前述方法決定之儀器（含維修成本）及試劑價格依適當利率予以折現計算其現銷 價格，並逐期分攤認列未實現利息收入；如二項商品無法分別決定其價值時，則應考慮已發生成本回收之可能性，若其很有可能回收時，應就已認列為費用之成本之 可回收範圍內，認列為收入。
二、 負債係企業之現有義務，該義務應以某一方式履行。義務可能係依合約或法律規定而依法要求須予履行之義務亦可能來自商業慣例及基於維持良好商業關係或公平之 考量，例如企業對產品之保固政策。問題所述甲公司之維修成本，係屬企業對該合約之保固政策，應於收入認列時，估計此維修成本，並於財務報表認列為費用及負 債。
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Q：不動產證券化時，其服務資產及服務負債該如何認列與衡量？
A：
一、若移轉合約要求移轉人在移轉不動產後，在不收取服務費或所收取之服務費低於現行一般費率，或基於不對等之條件下提供服務，在認列銷售收入時，應設算服務負債，並於提供服務之期間內攤銷。
二、企業因承擔不動產之服務而產生服務資產或服務負債，其會計處理如下：
1.服務資產與服務負債應於財務報表分別報導。
2.因不動產出售或證券化而保留之服務資產，應按其出售或證券化當日相對公平價值，分攤原帳面價值並予衡量；因不動產出售或證券化而承受之服務負債，應以公平價值作為原始衡量。
3.購入服務資產或承受服務負債時，應按支付價格視為公平價值作為原始衡量。
4.服務資產應於服務期間內，依直線法分期攤銷。
5.服務資產應於後續評估價值是否減損，其程序如下：
(1)服務資產應依相關不動產之主要風險特性分為若干群組。此等風險特性可能包含不動產用途(例如，不動產為商業辦公大樓、購物中心、住宅或其他)、規模、交付信託日、交付信託期間及地理位置。
(2)每一群組服務資產之帳面價值與公平價值應依群組別比較，並依各群組分別認列「服務資產減損損失」及「備抵減損損失」。未認列為服務資產者，其公平價值不得列入減損之衡量。
(3)已提列「備抵減損損失」者，若市價回升時，應於「備抵減損損失」貸方餘額內認列回升利益。
6.服務負債應於服務期間內，依直線法分期攤銷。然若因後續事項致使負債之公平價值增加並因而超過帳面價值，例如真正或預期未來現金流量之金額或時間，與原先規劃之現金流量比較具有顯著之改變，則服務機構應更正原先之估計，並將增加之義務認列為損失。
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